Certificación Energética

Desde el 1 de junio de 2013 para vender o alquilar una vivienda o local comercial es necesario disponer de un certificado de eficiencia energética del inmueble.

¿QUE OBJETIVO TIENE ESTE CERTIFICADO?

El objetivo final que se persigue es la reducción del consumo de energía y el fomento de las energías renovables en la edificación. El certificado de eficiencia energética, tiene como objetivo concreto informar a los potenciales compradores o arrendatarios de una vivienda o local de su nivel de eficiencia energética, de forma que pueda ser tenida en cuenta en la decisión de comprar o alquilar. Los certificados proporcionan información objetiva sobre la eficiencia energética de los inmuebles permitiendo así una fácil comparación.

De esta forma, al poderse valorar y comparar su eficiencia energética, se busca favorecer la promoción de edificios, viviendas o locales de alta eficiencia energética así como las inversiones en ahorro de energía.

¿QUIEN ES EL RESPONSABLE DE DISPONER DEL CERTIFICADO?

En el caso de un edificio existente, que se ponga a la venta o en alquiler, es el propietario del edificio, vivienda o local, el responsable de disponer del certificado de eficiencia energética.

¿QUIEN PUEDE SUSCRIBIR EL CERTIFICADO?

La certificación de eficiencia energética es una labor compleja que requiere que los técnicos tengan una alta cualificación profesional, formación específica y experiencia.

La legislación establece que los técnicos deben estar en posesión de cualquier de las titulaciones académicas y profesionales habilitantes para la realización de proyectos o dirección de obras y dirección de ejecución de obras de edificación o para la realización de proyectos de sus instalaciones térmicas, según la ley de ordenación de la edificación (LOE).

Para edificios residenciales y de servicios esto son, entre otros:

  • Arquitectos y Arquitectos técnicos.
  • Ingenieros industriales e Ingenieros técnicos industriales.

¿CUÁNDO DEBE ESTAR DISPONIBLE EL CERTIFICADO?

Antes de publicitar la venta o alquiler del inmueble.
En toda venta y alquiler de un inmueble que deba disponer de un certificado de eficiencia energética debe incluirse en la publicidad la calificación energética expresada a través de una etiqueta o de sus indicadores.

En el acto de formalización de la compraventa o arrendamiento el propietario debe entregar un certificado de eficiencia energética válido al comprador o arrendatario.

¿QUE ES LA ETIQUETA DE EFICIENCIA ENERGÉTICA?

La etiqueta de eficiencia energética forma parte del certificado de eficiencia energética del edificio. Es similar a las utilizadas por los vehículos o los electrodomésticos. Su misión es indicar de una forma clara, sencilla y normalizada cuan eficiente es un edificio energéticamente.

Es un instrumento objetivo con el que comprara y evaluar el comportamiento energético de un edificio frente al comportamiento de edificios similares. La etiqueta es el reflejo de dos indicadores relacionados con la energía: El consumo de energía primaria de origen fósil (expresado en Kwh/m2 año) y el nivel de emisiones de dióxido de carbono (Kg CO2/m2 año) que se producen.
Los indicadores varían en una escala de siete letras, que va dese la A hasta la G. La letra A corresponde a los edificios más eficientes y la G a los menos eficientes, En general los inmuebles con una calificación energética elevada (A) tienen un menor consumo y , por tanto, un menor coste en la factura de energía.

¿QUE VALIDEZ TIENE EL CERTIFICADO?

Los certificados de eficiencia energética de edificios tienen una validez máxima de 10 años.

El Gobierno extiende las ayudas del Plan Estatal de Vivienda hasta finales de 2022

                                                                                                                                                                                                                  El último Consejo de Ministros ha modificado la regulación  para agilizar y aumentar su cobertura para fomentar el alquiler y la rehabilitación. Las ayudas vigentes se extienden hasta el 31 de diciembre de 2022, se prolonga el acuerdo con las CCAA para ampliar el parque público de viviendas y se regula el procedimiento de verificación de los préstamos ICO para el pago del alquiler.

La ministra de Hacienda y portavoz del Gobierno, María Jesús Montero, ha explicado que el objetivo es “mejorar, agilizar y dar una mayor cobertura al plan, que fomenta el alquiler y la rehabilitación con carácter prioritario”.

La principal modificación ha sido la de extender el plazo de concesión de las ayudas vigentes en la actualidad hasta el 31 de diciembre de 2022. Entre esas ayudas se encuentra la de la adquisición de vivienda para menores de 35 años en municipios de menos de 5.000 habitantes. Montero ha aclarado que la ayuda también se puede aplicar a núcleos de población con menos de 5.000 habitantes.

También se prolonga hasta finales de 2022 el plazo de ejecución de las actuaciones que las comunidades autónomas están desarrollando para fomentar el parque público de vivienda y la regeneración y renovación urbanas.

Además, se regula el procedimiento de verificación de lo crédito ICO, las ayudas a la financiación para los arrendatarios en situación de vulnerabilidad social y económica como consecuencia de la pandemia del covid-19 aprobadas el pasado mes de marzo.

Referencia bibliográfica:

Idealista /NEWS. (10 de Diciembre de 2020): El Gobierno extiende las ayudas del Plan Estatal de Vivienda hasta finales del 2022. El Gobierno extiende las ayudas del Plan Estatal de Vivienda hasta finales de 2022 — idealista/news

CONTRATOS DE ALQUILER CON CLÁUSULA COVID


Debido a la pandemia y a la situación de confinamiento que hemos vivido se están incorporando nuevos anexos en los actuales contratos de alquiler. Algunos propietarios están empezando a incluir las “clausulas covid” especialmente para estudiantes o arrendatarios de locales comerciales con fórmulas para protegerse frente a situaciones imprevistas de impago ante la situación de incertidumbre que estamos viviendo.

 Esta situación ha hecho aparecer nuevas condiciones en algunos contratos de alquiler que tienen como objetivo regular y protegerse ante un hipotético nuevo confinamiento o estado de alarma. Hay diferentes tipos de cláusulas que en según qué caso, buscan proteger al inquilino o al propietario», apunta Ferrán Font. Así, en estas nuevas cláusulas se especifican las condiciones a aplicar en caso de que en los próximos meses cambien las circunstancias por la pandemia.

Estos anexos pueden ser beneficiosos para ambas partes ya que si se decreta un nuevo encierro, el inquilino -por ejemplo, un estudiante que se queda sin clases presenciales- podría abandonar el piso sin penalización. En el caso de los arrendadores, la vivienda quedaría disponible para alquilarla a otra persona. En esta línea, los estudiantes son los inquilinos que más están pidiendo la incorporación de estos anexos.

No obstante, la legalidad puede verse cuestionada en caso de que perjudiquen al inquilino. «Las ‘cláusulas covid’ son perfectamente aplicables con la Ley de Arrendamientos Urbanos para el alquiler de viviendas siempre que beneficien a los inquilinos. Pero si esta cláusula beneficiase al arrendador, entonces se podría pensar que puede ser una cláusula nula que vulnera el artículo 6 de la LAU»

La mayoría de «cláusulas covid» se incluyen en los contratos de arredramientos de temporada o en los destinados a estudiantes, pero también, en los de los locales comerciales. Normalmente en los contratos de arrendamientos de vivienda no se suele utilizar esta “cláusula Covid”, porque un 95% de los propietarios no quieren incluirlas. Se están aplicando en los arrendamientos de locales de negocio, es decir en los de uso distinto a vivienda.

La pandemia también ha propiciado que los propietarios prefieran ahora alquilar  por meses en vez de por años ante el aumento de la morosidad. Esta opción sería legal y la duración del arrendamiento se podría pactar entre las partes justificándose el motivo de dicha temporalidad.

 

BIBLIOGRAFÍA: Contratos de alquiler con clausula Covid (inmonews.es)

Ojo si tu expareja decide poner en alquiler la vivienda familiar sin tu consentimiento

La deducción por inversión en vivienda se suprimió con efectos desde el 1 de enero de 2013 (1-1-2013), pero muchos contribuyentes que adquirieron su residencia habitual antes de esa fecha se siguen aplicando este incentivo fiscal por inversión en su declaración de la renta anual, de acuerdo con el régimen transitorio previsto en la Disposición Transitoria Decimoctava de la Ley del IRPF.

Es posible mantener esta deducción incluso para aquellas personas que ahora estén separadas o divorciadas, aunque no se siga viviendo en la residencia familiar, siempre y cuando mantenga su porcentaje de propiedad, siga pagando parte del préstamo hipotecario, y que dicho inmueble siga teniendo atribuido el uso como vivienda habitual para la expareja y los hijos comunes, si hubiera.

Eso es lo que dispone el artículo 68.1.1º de la Ley del IRPF (aplicable de forma transitoria) que “en los supuestos de nulidad matrimonial, divorcio o separación judicial, el contribuyente podrá seguir practicando esta deducción, en los términos que reglamentariamente se establezcan, por las cantidades satisfechas en el período impositivo para la adquisición de la que fue durante la vigencia del matrimonio su vivienda habitual, siempre que continúe teniendo esta condición para los hijos comunes y el progenitor en cuya compañía queden”.

Sin embargo, la situación cambia por completo si el excónyuge que tiene atribuido el uso de la vivienda familiar decide alquilarla. Los abogados José María y Salvador Salcedo, del bufete Ático Jurídico, analizan una reciente consulta de la Dirección General de Tributos en la que un contribuyente divorciado se seguía aplicando la deducción en el IRPF por la vivienda habitual, pero su expareja, que era la que tenía atribuido el uso de la casa familiar, decidió alquilar la propiedad. Y, además, sin su consentimiento.

“El problema que queremos comentar está en el último inciso del precepto trascrito. Y ello, en la medida en que exige que la vivienda continúe siendo la habitual para el progenitor y los hijos que queden con él”, aclara José María Salcedo, socio del área tributaria de Ático Jurídico. “En el caso planteado, el excónyuge que tenía atribuido el uso de la vivienda decidió alquilarla. Ello, obviamente, sin consentimiento del otro excónyuge propietario, ni constando en el contrato su firma. Pero lo cierto es que la vivienda familiar, en virtud de dicho arrendamiento, dejó de ser la habitual para el progenitor y los hijos a los que en su día se atribuyó el uso”, concreta el experto.

La Dirección General de Tributos, sin tener en cuenta las condiciones en las que se formalizó el contrato de arrendamiento, declara  en reciente consulta que “en tanto la vivienda no continúe teniendo la condición de vivienda habitual para su hijo y su excónyuge, el consultante no podrá practicar la deducción por inversión en vivienda habitual, al no cumplirse el requisito exigido en el último párrafo del artículo 68.1.1º de la LIRPF, referenciado anteriormente”.

“Y no solo eso. Tributos decide hacer sangre, y considera que este contribuyente, además, debe imputarse en su IRPF el 50% de los rendimientos del capital inmobiliario obtenidos por el alquiler de la vivienda. Y ello, a pesar de no haberlos cobrado, no figurar como arrendador del inmueble, ni haber dado el consentimiento a dicho arriendo”, aclara el abogado.

De hecho, la Dirección General de Tributos concluye que “de acuerdo con lo expuesto, en base a la titularidad que sobre la propiedad de la vivienda corresponde al consultante, se le atribuye el 50 por ciento de los rendimientos íntegros que se obtengan por su arrendamiento”.

Qué puede hacer el contribuyente afectado por la resolución de Hacienda

El socio del área civil de Ático Jurídico, Salvador Salcedo, opina que “estamos ante una resolución controvertida. No en vano, Tributos obvia la legislación civil y se limita a aplicar sin más la normativa tributaria. En todo caso, conocer el criterio administrativo debería servir de acicate a los contribuyentes para actuar. Y ello, adoptando las medidas oportunas para evitar los perjuicios que una hipotética comprobación podría acarrearles, caso de encontrarse en similar coyuntura, como consecuencia de la actuación unilateral de los excónyuges”.

El abogado ofrece las siguientes medidas a adoptar en caso de encontrarse en la misma situación:

El excónyuge perjudicado puede solicitar la atribución del uso de la vivienda, o la extinción del derecho de uso

El derecho de uso de la vivienda familiar, que puede atribuirse en exclusiva a uno de los excónyuges a raíz de un procedimiento de separación o divorcio, tiene una finalidad concreta, que es la de preservar el interés de los hijos comunes, y del cónyuge en cuya compañía queden. Y exige a éstos que ocupen y hagan un uso efectivo de dicho inmueble.

“Por ello, no es posible que puedan cederlo en arriendo a terceros. En ese caso, el otro excónyuge quedaría facultado para solicitar para sí la atribución del uso de la vivienda al juzgado. O la extinción del derecho atribuido en su día”, destaca Salvador Salcedo.

El alquiler llevado a cabo sin el conocimiento de uno de los excónyuges podría ser nulo

“La cesión en alquiler de un inmueble, por otra parte, requiere en principio el visto bueno de la mayoría de sus propietarios. Tratándose de una vivienda familiar que pertenezca por partes iguales a los excónyuges, sería necesario el concurso de ambos, no siendo válido el alquiler que se lleve a cabo sin el conocimiento de uno de ellos”, concreta el abogado.

“Por ello, podría valorarse la posibilidad de instar la nulidad del contrato de arrendamiento por ausencia de consentimiento. Y llama poderosamente la atención que Tributos pretenda hacer tributar al contribuyente, en base a unos rendimientos que no ha percibido y derivan de un contrato que bien pudiera ser nulo”, comenta el experto.

Posible reclamación de los perjuicios causados, y de la parte proporcional de los alquileres cobrados

Otra medida a adoptar que aclara Salvador Salcedo es que “podría además instarse la reclamación de los perjuicios ocasionados. Y ello, como consecuencia de la pérdida de la deducción por inversión en vivienda en el IRPF”

“Otra posible opción sería reclamar la parte proporcional de los alquileres percibidos. Y es que, si la vivienda pertenece a ambos cónyuges el alquiler debe atribuírseles según el porcentaje de propiedad que a cada uno corresponda. De esta manera, el rendimiento del capital inmobiliario que Hacienda pudiera imputarles a los propietarios se correspondería con los alquileres efectivamente percibidos por cada uno”, concluyen desde Ático Jurídico.

Bibliografía:

https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2020/11/24/788030-ojo-si-tu-expareja-decide-poner-en-alquiler-la-vivienda-familiar-sin-tu

Las 10 reglas de oro del Home Staging

Despersonalizar: Los objetos personales en una vivienda son muy preciados para cada familia, pero la mayoría de las veces hacen que el posible comprador le cueste imaginarse así mismo viviendo allí. De forma objetiva nos encargamos.

Maximizar: Los espacios vacíos pueden ser poco acogedores y fríos, y los que están repletos de cosas dan la sensación de pequeños. Gracias a nuestros consejos le ayudaremos a redistribuir o amueblar la vivienda para maximizar sus espacios.

Modernizar: una vivienda con apariencia desactualizada muchas veces es motivo para que un comprador potencial quiera negociar su precio. Pequeños cambios como poner una lampara diferente, sustituir los pomos de las puertas o de los muebles de cocina hacen que tu vivienda reluzca y se vea mucho más moderna.

Neutralizar: utilizar colores neutros, colocar una mesa para hacer que los espacios fluyan mejor, añadir un detalle en un punto focal, decorar con cortinas sencillas o remplazar una lampara convertirán tu vivienda en un espacio relajado, acogedor y equilibrado ayudando así a los compradores potenciales a visualizarla como su propio hogar.

Limpiar: nadie quiere mudarse en un hogar que no esté limpio y perfumado. Limpia a fondo toda la casa y en especial la cocina y los baños.

Iluminación: Un hogar con entrada de luz natural da la sensación de vitalidad y claridad y transmite buenas vibraciones y energía positiva. Pero si tu vivienda carece de luz natural, hará falta utilizar luz artificial colocada en puntos estratégicos, una lampara de luz indirecta o una lamparilla en una mesa pueden cambiar totalmente el aspecto de una estancia.

Reparaciones: es muy importante que todo funcione. Una bombilla que no se enciende, una persiana rota, un zócalo que falta, etc, son razones que pueden causar una petición de reducción del precio de la vivienda.

Olor y temperatura: estos dos elementos son muy importante a la hora de influir a compradores kinestésicos. Un mal olor, demasiado frío o al contrario, mucha calor, no ayudarán a crear la sensación deseada en tus potenciales clientes. Por lo tanto es muy importante, antes de la visita, ventilar la vivienda, preparar un bizcocho, poner el aire acondicionado, etc.

Haz que brille: Una vivienda recogida, ordenada, en fin, impecable ayudara a que tenga una buena imagen. Haz que tus potenciales compradores se enamoren de tu vivienda. La primera impresión es la que vale. ¡Aprovéchala!

imágenes: Una imagen vale más que mil palabras. Dicen que los primeros siete segundos son los más importantes para causar una buena impresión, las fotos de tu vivienda son lo primero que ve un posible comprador, no dejes que tu hogar sea del montón, haz que sobresalgan!